(Mundo Microfinanzas) Las microhipotecas, el alquiler con opción a
compra y la vivienda progresiva son tres modelos comercialmente viables y
asequibles para los hogares de bajos ingresos en América Latina, revela un
estudio difundido esta semana por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
El informe, titulado Varios caminos hacia una vivienda. Nuevos modelos de negocio para la base de la pirámide en América Latina y el Caribe, analiza y
expone modalidades promisorias, todas ellas apoyadas por el programa
Oportunidades para las Mayorías del BID, y destaca la necesidad de un sector
microfinanciero dinámico como presupuesto para una mejor condición de la oferta.
Alrededor del 40 por ciento de las familias de la región reside en una
vivienda atestada o precaria, sin acceso al agua potable, electricidad o
instalaciones sanitarias, construidas con materiales poco apropiados o sin
título de propiedad, señala el estudio.
La investigación evalúa 11 modelos de negocio en Colombia, México,
Nicaragua, Paraguay y Perú, agrupándolos en tres categorías: microhipotecas y
subsidios, alquiler con opción a compra y vivienda progresiva (ésta a su vez
subdividida en vivienda básica y mejoramiento de la vivienda). Algunos de los
casos que analiza son los de Fomepade y Patrimonio Hoy en México; Credifamilia
en Colombia; Edyficar en Perú; Casa Rápido, Fácil y Ágil (Rafcasa) en Nicaragua; Visión Banco en Paraguay.
La inversión actual en vivienda por parte de las familias en la llamada “base
de la pirámide” (BDP) de la región asciende a US$ 56.700 millones, lo que
confirma el importante poder de compra de este segmento. El crecimiento
continuo de los vecindarios de bajos ingresos y asentamientos informales -sobre
todo en la periferia urbana- evidencia que las familias de la base de la
pirámide social tienen la capacidad y compromiso de mejorar sus viviendas,
señala el BID.
Las soluciones de “vivienda progresiva” o “incremental” son el método
más empleado por los hogares de menores ingresos en la región. Este enfoque
puede adaptarse a diferentes contextos, y es asequible a la mayor parte de
estas familias, incluyendo el sector informal, segmento que sufre particularmente
la ausencia de financiamiento.
Del reporte se desprende que el sector privado puede asumir un papel
importante como proveedor de soluciones de vivienda de calidad, hechas a medida
y asequibles. Los casos analizados también demuestran que las familias pueden
sufragar un préstamo para la construcción o mejoramiento de su vivienda,
siempre que los productos financieros se diseñen considerando su realidad, que
muchas veces implica informalidad laboral o salarios bajos, falta de garantías
apropiadas y un ingreso fluctuante.
Otras de las conclusiones indican que:
- Modelos como el de microhipoteca o alquiler con opción a compra
dependen de la existencia de capital a largo plazo para financiar carteras
hipotecarias y la presencia de urbanizadores de viviendas a bajo costo bien
regulados;
- Los modelos de microhipoteca y vivienda básica (construcción de una
vivienda básica en el terreno de la familia) dependen de una oferta continua de
subsidios gubernamentales de demanda directa;
- El modelo de mejoramiento de vivienda (aquel que apoya el proceso de
construcción incremental), está supeditado a altos índices de propiedad de la
vivienda y a un gran sector informal, dos factores que son comunes en toda la
región. Factores que favorecen a este modelo son un sector microfinanciero
dinámico que contribuye a la oferta de financiación para mejoramiento de
vivienda, junto al crecimiento económico que está beneficiando los ingresos de la
BDP.
En el estudio se señala que un 30 por ciento estimado de instituciones
microfinancieras en América Latina actualmente está ofreciendo préstamos de
vivienda, según ONU Hábitat. Sin embargo, la microfinanciación de viviendas
representa menos del 10 por ciento de las carteras combinadas de las IMFs
latinoamericanas, y de hecho esta porción se redujo entre 2006 y
2011, según datos del MIX citados por la publicación.
Entre los actores del sector privado analizados en el estudio están los
urbanizadores, proveedores de materiales, organizaciones no gubernamentales del
sector de vivienda y las instituciones financieras. Todas estas empresas y
organizaciones, operando en cinco países y con diferentes modelos de negocio,
están demostrando que es viable servir el segmento de la base de la pirámide y
tener un retorno al mismo tiempo, sostiene el BID.
“El reporte será una herramienta útil para los formuladores de políticas
públicas, el sector privado e instituciones financieras interesadas en aprender
más sobre el mercado de vivienda de la BDP de la región, con descripciones
detalladas de los factores que explican el éxito de los diferentes modelos que
han respondido a las diversas condiciones del mercado”, dijo Luiz Ros, gerente
de Oportunidades para la Mayoría.
El estudio plantea cuestiones importantes a tener en cuenta en el futuro
a medida que más empresas y organizaciones invierten en este mercado poco
atendido y participan en un enfoque dinámico basado en el mercado, para
satisfacer las necesidades de la región en materia de calidad de la vivienda.
Referencia
Varios caminos hacia una vivienda. Nuevos modelos de negocio para la
base de la pirámide en América Latina y el Caribe (elaborado por Christy
Stickney, Banco Interamericano de Desarrollo, 2014, Washington DC).
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